新リース会計基準で期間の定めが曖昧な契約は？自動更新と解約通知

結論：契約期間ではなく「解約できない期間」から積み上げる

期間の定めが曖昧でも、手順は他の契約と変わりません。借手は、借手のリース期間について、借手が原資産を使用する権利を有する解約不能期間に、行使することが合理的に確実である延長オプションの対象期間と、行使しないことが合理的に確実である解約オプションの対象期間の両方を加えて決定します（基準31項、基準15項）。

出発点は契約書の年数ではなく、「やめようと思ってもやめられない期間はどこまでか」です。ここを取り違えると、リース期間がゼロに近くなったり、逆に更新見込みだけで長期になったりします。

論点1　解約不能期間は「契約期間」ではない

誤解が多いのがここです。契約期間が1年であっても、借手が3か月前に解約の通知をすれば契約を解約できる場合、解約不能期間は3か月と判断することになります（指針［設例8-1］）。逆に、契約期間の途中で一切解約できない契約であれば、その契約期間がそのまま解約不能期間になります。

解約権が誰に帰属するかも整理が必要です。借手のみがリースを解約する権利を有している場合、当該権利は借手が利用可能なオプションとして、リース期間を決定するにあたってこれを考慮します。他方、貸手のみがリースを解約する権利を有している場合、当該期間は借手の解約不能期間に含まれます（基準31項）。貸手に解約権があるからリース期間が短くなる、という整理にはなりません。

「解約可能と書いていないから解約不能」とは限らない

条項が曖昧な契約では、そもそも解約できるのかから確認します。この点、貸手におけるファイナンス・リースの判定に関する説明ではありますが、解約可能であることが明記されていなければ解約不能として取り扱われるわけではなく、事実上解約不能であるかどうかは、契約条項の内容、商慣習等を勘案し契約の実態に応じ判断されることになるとされています（指針BC99項）。借手側でも、文言だけでなく違約金条項や実際の運用まで確認する姿勢が求められると考えられます。

論点2　自動更新条項は「延長オプション」として拾う

契約期間1年・自動更新の建物賃貸借について、適用指針は次の思考プロセスを示しています。契約期間は1年であるが、借地借家法により貸手は正当な事由があると認められる場合でなければ更新の拒絶の通知を行うことができず、貸手が更新を拒絶する正当な事由があるとは考えられないため、借地借家法を根拠として、契約期間である1年を超える期間について借手のリース期間を決定するための延長オプションを有すると判断する、というものです（指針［設例8-1］）。

注意したいのは、この設例が法律論ではないという点です。設例における判断は借手のリース期間の決定に至る思考プロセスの例示であり、前提条件やビジネスモデルが異なる場合には結論も異なり得ること、各設例は借地借家法等の法的解釈を示すものではないことが明記されています（指針［設例8］、指針BC34項(1)）。

実務上は「自動更新だから延長オプションあり」と機械的に結論づけず、借手が使い続けられる立場にあるかを契約条項に即して確認し、根拠を文書化しておくことが有用と考えられます。

論点3　解約不能期間がごく短いとき、どこまで含めるか

解約不能期間が1か月や3か月しかない契約では、リース期間の大部分がオプション期間の評価で決まります。適用指針の審議過程でも、解約不能期間が比較的短期である場合の延長オプションの行使について、蓋然性を考慮して借手のリース期間を決定することに困難を伴う可能性があるという懸念が示されていました（指針BC28項(1)④）。

手掛かりは3つあります。第一に閾値で、「合理的に確実」は蓋然性が相当程度高いことを示しているとされています（指針BC29項）。第二に、代替資産の調達に要するコストを考慮すると、解約不能期間が短いほど延長オプションを行使する可能性又は解約オプションを行使しない可能性が高くなる場合があると考えられるとされています（指針BC31項）。解約不能期間が短いことは、リース期間が短いことを意味しません。

第三に歯止めです。借手のリース期間は、経営者の意図や見込みのみに基づく年数ではなく、経済的インセンティブを生じさせる要因に焦点を当てて決定されるとされています（指針BC30項）。また、過去の慣行及び経済的理由は有用な情報を提供する可能性があるものの、一概にそこへ重きを置いて判断することを要求するものではなく、将来の見積りに焦点を当てる必要があるとされています（指針BC33項）。「20年使ってきたから20年」という置き方は説明が難しくなります。

考慮する要因としては、対象期間に係る契約条件（リース料、違約金、残価保証、購入オプションなど）、大幅な賃借設備の改良の有無、解約に関連して生じるコスト、企業の事業内容に照らした原資産の重要性、行使条件が例示されています（指針17項(1)〜(5)）。行使条件が借手にとって有利である場合には、経済的インセンティブが生じ得るとされています（指針BC32項）。

論点4　短期リースとの境界が実務の分岐点になる

この類型でとくに効いてくるのが、短期リースとの境界です。短期リースとは、リース開始日において、借手のリース期間が12か月以内であり、購入オプションを含まないリースをいいます（指針4項(2)）。判定の対象は契約期間でも解約不能期間でもなく、上記の手順で決定した借手のリース期間です。解約不能期間が1か月でも、延長期間を含めた結果リース期間が3年になれば該当しません。

該当する場合、借手は、リース開始日に使用権資産及びリース負債を計上せず、借手のリース料をリース期間にわたって原則として定額法により費用として計上することができます。適用の可否は、科目ごと又は性質及び企業の営業における用途が類似する原資産のグループごとに選択します（指針20項）。

短期リースとして処理していた契約の期間が延びたとき

自動更新の契約では、当初12か月以内と判断して簡便的な取扱いを適用していたものが、後から延びることがあります。この点、短期リースに関する簡便的な取扱いを適用していたリースについて借手のリース期間に変更がある場合で、変更前の借手のリース期間の終了時点から変更後の借手のリース期間の終了時点までが12か月以内であるときは、(1)変更後のリースについて短期リースとして取り扱う方法、(2)変更後のリースのうち、借手のリース期間の変更時点から変更後の終了時点までが12か月以内である場合のみ短期リースとして取り扱う方法、のいずれかを選択できるとされています（指針50項）。想定される場面として、当初の契約条件に含まれている延長オプションの対象期間をリース期間に含めないことを決定していた場合に、当該延長オプションを行使したとき等が挙げられています（指針BC80項）。

また、契約条件の変更がない場合でも、借手の統制下にあり、かつ、オプションの行使が合理的に確実であるかどうかの借手の決定に影響を与える重要な事象又は重要な状況が生じたときは、判断を見直してリース期間を変更し、リース負債の計上額の見直しを行います（基準41項、42項）。

自作の数値例：同じ「1年・自動更新」でも結論は分かれる

筆者が設定した2つのケースで比較します。いずれも契約期間1年・自動更新、リース料は月額・期末払い、借手の追加借入利子率は年3.5％とします。

ケースA：サテライトオフィス

月額リース料350千円。1か月前通知で解約でき、解約不能期間は1か月です。内装工事や専用設備の設置は行わず、同水準の物件は周辺に複数あり、行使条件も付されていません。指針17項(1)〜(5)の要因を当てはめると考慮すべきものが乏しく、長期の使用を合理的に確実とまでは判断しにくい状況です。ここではリース期間を12か月としました。購入オプションもないため短期リースに該当し（指針4項(2)）、簡便的な取扱いを適用すれば年間4,200千円を定額で費用計上します（指針20項）。適用しない場合のリース負債は4,121千円です。

ケースB：データセンターのラック

月額リース料1,200千円。3か月前通知で解約できるため解約不能期間は3か月ですが、専用の電源・空調配線と相互接続設備を自社負担で敷設しており、移設には相応の期間と費用がかかります。基幹システムの稼働場所であり、原資産の重要性も高い状況です。更新サイクルを踏まえ、5年経過時点までは延長する可能性が合理的に確実といえる一方、その先は機器更改の判断次第で低下すると評価し、リース期間を5年としました。リース負債は65,964千円、リース期間を耐用年数として残存価額をゼロとする償却（基準38項）では年13,193千円の減価償却費が生じます。

上記は本記事のために設定した数値例であり、実際の判断は契約条件と事実関係により異なります。

自社だけで進めると負担が大きくなるところ

この類型は件数が多い割に一件ずつの判断が必要で、対応工数が読みにくい領域です。監査対応では年数そのものよりも「なぜその年数なのか」の説明を求められます。次の作業は社内リソースだけで進めると時間がかかりやすい部分です。

とくに最後の一貫性は監査法人から問われやすい点です。同じ契約書式なのに拠点ごとに2年・5年・10年と割れていると、当てはめが恣意的でないかの説明が必要になります。判断の枠組みを先に文書化し、それに沿って個別判断を積み上げるほうが結果的に近道です。

よくある質問

まとめ

期間の定めが曖昧でも順序は変わりません。契約期間ではなく解約不能期間から出発し（基準31項）、自動更新等により使い続けられる立場にあるかを延長オプションの有無として整理し（指針［設例8-1］）、5つの要因を総合的に勘案して蓋然性が相当程度高いといえる範囲まで積み上げます（指針17項、指針BC29項）。結果が12か月以内で購入オプションを含まなければ、短期リースの簡便的な取扱いを検討します（指針4項(2)、20項）。本会計基準は2027年4月1日以後開始する連結会計年度及び事業年度の期首から適用され、2025年4月1日以後開始する事業年度等の期首からの早期適用も認められています（基準58項）。

連載全体の見取り図は新リース会計基準 完全ガイド、リース期間の枠組みはリース期間の算定、動産の事例研究は前回の車両・IT機器・製造設備のリース期間をご覧ください。次回からは第4部として借手の会計処理に入ります。

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の会計処理及び判断については、契約条件や事実関係を踏まえて公認会計士・税理士等の専門家にご相談ください。

参考：企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」15項、31項、32項(2)、38項、41項、42項、58項／企業会計基準適用指針第33号「リースに関する会計基準の適用指針」4項(2)、17項(1)〜(5)、20項、50項、BC28項(1)、BC29項、BC30項、BC31項、BC32項、BC33項、BC34項(1)、BC80項、BC99項、［設例8］、［設例8-1］