相続登記の義務化はいつまで？3年以内の期限と10万円以下の過料

執筆　公認会計士・税理士 鈴木佑也

📅 相続登記の義務化とは？令和6年4月1日から始まっています

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている土地・建物を、相続した人の名義に書き換える手続きです。これまでは任意でしたが、令和3年の法改正により、令和6年4月1日から申請が義務になりました。

根拠は不動産登記法76条の2です。同条1項は、相続や遺贈によって不動産の所有権を取得した相続人に対し、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内」に所有権移転の登記を申請する義務を課しています。さらに同条2項は、遺産分割によって不動産を取得した場合、「遺産分割の日から3年以内」に、その結果に応じた登記を申請しなければならないと定めています。

※「知った日」が起算点です。親が亡くなった日ではありません。亡くなったことは知っていても、その不動産の存在を知らなかった間は、義務は始まりません（法務省Q&A「2 義務の対象範囲について」Q2）。

なぜ義務化されたのか

登記簿を見ても所有者がわからない、あるいは所有者はわかっても連絡がつかない土地を「所有者不明土地」といいます。相続登記がされないまま世代が重なることが主な原因で、全国の所有者不明土地の面積は九州の大きさに匹敵するともいわれています。公共事業や災害復旧、民間の取引が進まない原因になっているため、登記を義務にしてこれ以上増やさないようにする、というのが今回の改正の狙いです（法務省「住所等変更登記の義務化について」）。

⏰ いつまでに？あなたの期限を確認する

期限は、いつ「取得を知ったか」で二つに分かれます。

注意していただきたいのは、いちばん下の行です。たとえば「3年以内にひとまず法定相続分どおりの共有で登記した」あと、話し合いがまとまって長男が単独で取得したのなら、その遺産分割の日から3年以内に、あらためて長男名義にする登記が必要になります。ひとつの相続で期限が二段構えになるケースがある、ということです。

「自分は相続しないから関係ない」は要注意

遺産分割がまだ済んでいない間は、法律上、相続人全員が法定相続分の割合でその不動産を共有している状態になります。したがって、「私はあの家をもらう気はない」という方にも、いったんは登記の義務があります。ただし、遺産分割が成立して所有者が自分以外になれば、その義務はなくなります（法務省Q&A 2-Q4）。

反対に、遺産分割の結果、兄が取得することになった不動産について、兄が登記をしていないからといって、弟であるあなたに義務が生じることはありません（同2-Q3）。義務を負うのは、あくまで「その不動産を相続で取得した人」です。誰が相続人になるのかがそもそも曖昧という方は、第6回 法定相続人の範囲と順位もあわせてご覧ください。

🗒️ 3年以内に登記できないときの「相続人申告登記」

とはいえ、遺産分割がすんなりまとまるとは限りません。相続人が多い、連絡がつかない人がいる、揉めている——そうしたときのために、令和6年4月1日から「相続人申告登記」という簡易な制度が新設されました（不動産登記法76条の3）。

これは、①登記簿上の所有者について相続が開始したこと、②自分がその相続人であること、を期限内に登記官へ申し出る手続きです。登記官が審査のうえ、申出をした人の氏名・住所を職権で登記に付記します。これによって、申出をした人については相続登記の申請義務を果たしたものとみなされます。

手続きの負担が軽いのが特徴です。法務省の案内によれば、特定の相続人が単独で申し出ることができ、押印・電子署名は不要、専用ソフトを入れずにWebブラウザ上で手続きでき、法定相続人の範囲や法定相続分を確定する必要もありません。そして登録免許税がかかりません。

ただし万能ではありません。次の二つの限界は必ず押さえてください。

• 不動産の権利関係を公示するものではないため、売却したり抵当権を設定したりするには、別途、相続登記が必要
• 遺産分割が成立した後、その結果に基づく登記をする義務は、相続人申告登記では果たせない

※申出をした人についてのみ義務を果たしたとみなされます。相続人全員が義務を果たすには、全員がそれぞれ申し出る必要があります（連名で1通にまとめることは可能です）。

相続登記と相続人申告登記の違い

⚖️ 10万円以下の過料は、いきなり科されるわけではない

不動産登記法164条1項は、76条の2または76条の3第4項の申請義務がある人が「正当な理由がないのにその申請を怠ったとき」は、10万円以下の過料に処すると定めています。ただ、期限を1日過ぎたら自動的に請求書が届く、という制度ではありません。

「正当な理由」があると認められる例

法務省は、義務の履行期間内に次のような事情が認められる場合、一般に「正当な理由」があると認めるとしています。これらに当てはまらなくても、個別の事情に応じて認められることがあります。

もっとも、これらに当てはまるとしても、放置してよいという話ではありません。(1)や(2)に近い状況であれば、まずは相続人申告登記で義務を果たしておく、という選択肢があります。

💰 費用はいくら？登録免許税と免税措置

相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として不動産の価額（固定資産税評価額）の0.4%です。評価額2,000万円の土地なら8万円という計算になります。このほかに、戸籍謄本などの実費と、司法書士に依頼する場合はその報酬がかかります。

ただし、土地については次の二つの免税措置が設けられており、いずれも適用期限は令和9年（2027年）3月31日までです（租税特別措置法84条の2の2）。

※免税を受けるには、申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」等と根拠条項を記載する必要があります。記載がないと免税措置は受けられません（法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」）。

なお、令和7年度の税制改正で、第2項の免税措置は適用期限が令和9年3月31日まで延長されるとともに、対象が全国の土地に拡充されました。田舎の実家の隣にある小さな土地などが、これに当たることがあります。

🏠 台東区の不動産は「東京法務局台東出張所」へ

相続登記の申請先は、その不動産の所在地を管轄する法務局です。相続税の申告先が「亡くなった方の住所地の税務署」であるのとは基準が違いますので、混同しないようご注意ください。

台東出張所では法定相続情報証明制度も取り扱っています。一覧図の写しを一度作っておくと、金融機関の手続きにも使い回せて便利です。手続きの内容そのものについては、法務局が予約制の「登記手続案内」を実施しているほか、司法書士に相談することもできます。相続財産にどんな不動産があるか把握できていない方は、第7回 相続財産の調べ方から進めるとスムーズです。

あわせて確認したい「住所等変更登記」の義務化

実は、義務化されたのは相続登記だけではありません。不動産の所有者は、氏名・名称または住所に変更があったときは、変更日から2年以内に変更登記を申請する義務を負います（不動産登記法76条の5）。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象です（同法164条2項）。

この住所等変更登記の義務化は令和8年4月1日に施行されており、施行日より前に住所等が変わっていて登記をしていない場合も対象で、令和10年3月31日までに変更登記が必要です。相続登記を機に、ご自身名義の不動産の登記簿もあわせて確認しておくとよいでしょう。

🧾 よくある質問

📄 まとめ

• 相続登記は令和6年4月1日から義務。取得を知った日から3年以内が原則
• 法改正前に相続した不動産は令和9年3月31日が期限
• 遺産分割で取得した場合は、分割の日から3年以内にも登記が必要
• 間に合わないときは相続人申告登記（単独で可・登録免許税なし）で義務を果たせる
• 過料はいきなりではなく、登記官の催告→裁判所への通知を経て判断される
• 台東区の不動産は東京法務局台東出張所が管轄。相続税の申告先とは基準が違う

相続登記そのものは司法書士の分野ですが、実務では「基礎控除を超えるかどうか」「小規模宅地等の特例を使えるか」といった相続税の検討と切り離せません。相続全体の流れは第1回 相続手続きの流れと期限一覧で、連載全体の目次は相続税 完全ガイドでご確認いただけます。

この記事を書いた人鈴木 佑也（公認会計士・税理士）

公認会計士としての実務歴は13年以上、独立後は20社を超える支援に関与しています。相続税の申告と事業承継の支援を行っています。優成監査法人（現・太陽有限責任監査法人）で上場企業および上場準備企業の監査に従事し、太陽グラントソントン・アドバイザーズで財務デューデリジェンスと企業価値評価に携わりました。プロフィールを見る